Marrakech, riads en solde, villas neuves à saisir

LE MONDE | 01.07.09 | 14h14

La folie Marrakech a-t-elle vécu ? Après plusieurs années d'euphorie, l'immobilier marque le pas dans la quatrième ville du Maroc. Des baisses de prix de 10 %, 20 %, voire 30 % commencent à fleurir. La médina, haut lieu de la cité très recherché par les Européens, n'échappe pas à ce mouvement général. Certains biens y sont affichés à des prix 20 % moins chers qu'en 2006 ou 2007. Ainsi, un riad (maison construite autour d'un patio central), entièrement rénové, mis en vente à 570 000 euros en juillet 2008, n'a trouvé preneur qu'au mois de janvier 2009 à... 300 000 euros. Une opération blanche pour le vendeur, mais une bonne affaire pour les Parisiens qui ont investi dans ce haut lieu touristique.


"La médina reste une valeur sûre", affirme Marc Kurpinski, directeur de l'agence Savanna, à Marrakech.


La demande reste soutenue, même si les vendeurs ont appris à être plus raisonnables. "Aujourd'hui, un riad délabré à rénover se négocie autour de 2 millions de dirhams, soit 200 000 euros", déclare Julien Stephan, directeur marketing de Cafpi Maroc. Un de ses biens - 132 m² habitables avec terrasse, joliment rénové dans le centre de la médina - a trouvé preneur récemment pour 195 000 euros.

A l'Hivernage, quartier plus récent de Marrakech où se côtoient villas cossues et complexes hôteliers, le mètre carré se négocie encore entre 2 500 et 3 500 euros. Mais la flambée des prix qu'a connue la capitale des

Almoravides fait aujourd'hui partie du passé. "Les acheteurs sont devenus beaucoup plus exigeants, réfléchissent davantage avant de signer", reconnaît M. Kurpinski.


Un certain nombre d'Européens ont acquis ces biens immobiliers avec des crédits bancaires contractés en France, en Belgique, en Grande-Bretagne, et connaissent aujourd'hui des difficultés pour rembourser leur crédit relais.

Ceux qui ont acheté un riad transformé en maison d'hôtes, après rénovation, sont à peu près assurés de réaliser une plus-value car ils vendent aussi un fonds de commerce. Pour les autres, c'est moins sûr. Peut-être sur certains biens, ou certains quartiers mais pas dans le neuf.

La hausse des prix du terrain et des matières premières empêche de pratiquer des baisses de prix substantielles, plaident les promoteurs. Pourtant l'offre demeure importante. "Nous avons vu ces derniers mois un afflux de biens neufs sur Marrakech suite à l'arrivée sur le marché de plusieurs grands projets immobiliers", explique M. Stephan.

Des promoteurs marocains comme Alliances ou Palmeraie Développement multiplient les grands projets. Les prix varient de 3 à 12 millions, et même jusqu'à 15 millions de dirhams, selon le standing de la résidence.

Piscine et green de golf sont très recherchés par les Anglais et les Américains. Témoin, cette villa neuve de 384m2, sur un beau golf avec piscine privative, qui s'est vendue début juin à un Américain pour 111 millions de dirhams, soit 1 million d'euros ! Les Français, eux, vont plutôt acheter des villas de deuxième rang, 15 % à 20% moins chères...

Sur la route de l'Ourika, à la sortie de Marrakech, Les Jardins Intercontinental (du nom de la chaîne d'hôtels), en cours de construction, sont commercialisés entre 1 500 et 2 000 euros le m2. "Les promoteurs ne baissent pas les prix, affirme Me Kawthar Haddioui, notaire. Le neuf se vend beaucoup mieux que l'ancien." Certains agents immobiliers estiment pour leur part que l'on peut négocier jusqu'à 10 % pour des projets bien finis, de qualité, mais rarement plus.

Martine Picouët

Article paru dans l'édition du 02.07.09