Investir à Marrakech

Christine Piedalu 13/05/2008 source : lefigaro.fr

Les prix ont sérieusement grimpé, mais il existe de multiples opportunités sur un marché riche en programmes neufs comme en riads.

La cité ocre poursuit son développement touristique. La plus jet-set des villes marocaines attire, et pas seulement les people. Construction de petits appartements ou de villas, gros projets immobiliers, rénovations de riads se poursuivent. Pourtant, la frénésie des années précédentes semble un tant soit peu marquer le pas depuis le début de l'année. Les ventes continuent mais sans augmenter.
Il faut dire que les prix, déjà très élevés à Marrakech, n'ont cessé de flamber. « Sur les deux ou trois dernières années, ils ont été multipliés par trois ou quatre, déclare Cyril Berger, de l'agence Barnes Marrakech. Et de novembre 2007 à février 2008, ils ont malgré tout augmenté de 20 à 45 % selon les quartiers. Un certain nombre de vendeurs sont devenus gourmands. »
Trop ? Il y a six ans, certains quartiers autour de la médina sont passés de zones villas en zones immeubles. Les terrains ont offert du même coup un meilleur rendement et leur prix a connu une forte augmentation. Dans le quartier très huppé de l'Hivernage qui touche la médina, ils oscillent entre 1900 € et 2 200 € le m², avec des pointes à 3 500 € le m² pour des immeubles très luxueux avec marbre, climatisation, digicode, interphone, services à domicile. Sur Guéliz, très prisé également, les prix commencent autour de 1 500 € le m², mais peuvent atteindre 3 500 € le m² pour du très haut de gamme.
Dans la mythique Palmeraie, au nord-est de la médina, constituée uniquement de maisons, une villa de 600 m2 située sur la partie est avoisinera le 1,2 million d'euros, la surface minimum du terrain ne pouvant être en dessous d'un hectare. « Il y a cinq ans, un terrain de cette taille coûtait environ 200 000 €, aujourd'hui il est à 500 000 € et peut grimper jusqu'à 800 000 € selon l'emplacement », explique Olivier Lapeyrolerie, de Repimmo Investment. Tout dépendra de l'accessibilité, route carrossable ou non, de la vue sur l'Atlas, et bien sûr de la proximité de la médina, toujours extrêmement recherchée.
Pour preuve, le groupe Lucien Barrière ouvrira en décembre 2008 une résidence de luxe avec hôtel, un restaurant Fouquet's, trente villas de prestige (de 240 à 450 m²) avec piscines privatives. Le domaine de 22 000 m² est directement adossé aux souks de Marrakech.
Inspiration traditionnelleEst-ce à dire que les autres quartiers sont délaissés ? Loin de là. Les programmes se sont multipliés, grands ou petits. Pas un endroit qui ne se construise sur Marrakech et ses alentours. « Des programmes se développent en première couronne, mais aussi à 10-15 km de Marrakech », déclare Vincent Benvenuti, de Jemaa-el-Fna Immobilier. La première couronne offrant davantage d'espaces verts par rapport aux quartiers purement urbains, excepté pour les sites de très grand luxe. Un programme de trois étages en première couronne par exemple peut osciller entre 1500 et 1800 € le m². Il intéressera des Européens et des Marocains de Casablanca ou de Rabat venus en villégiature.
Longtemps boudés, les programmes situés à 10 ou 15 km du centre, attirent également. « Dès que l'on sort du périmètre urbain, on touche aux grands projets touristiques, avec résidentiel, hôtellerie et très souvent golf », précise encore Vincent Benvenuti. Et les projets sont immenses. Le groupe Alain Crenn fait partie des pionniers. À 14 km de Marrakech, le Samanah Country Club est l'un des premiers à sortir de terre. Sur 300 hectares, dont 100 hectares dédiés au golf, il offre trois hôtels 5 étoiles, des restaurants, spas, commerces. Six cents villas sont prévues dont la première tranche est presque entièrement vendue et sera livrée à partir de juin.
Ce n'est qu'un début. Nombre de programmes avec golf, hôtels, villas, restaurants et boutiques sont annoncés sur des superficies allant de 150 à 300 hectares. Le groupe marocain Addoha prévoit ainsi deux complexes, dont l'un se déploiera sur 190 hectares. Pierre & Vacances, qui veut s'implanter au Maroc, devrait développer, à une dizaine de kilomètres de Marrakech, un complexe de plus de cinq cents appartements et villas plus hôtels en partenariat avec MGM et Maeva.
Plus intimiste, le groupe immobilier de luxe La Perla Living peaufine un projet de résidences à 10 minutes de Marrakech sur 8 hectares. Tandis que route de Fès, sur une vingtaine d'hectares, un programme de 136 maisons est en train de s'achever. Les dernières résidences seront livrées en septembre, pour des villas allant de 140 à 180 m2 habitables, à des prix commençant à 300 000 €.
Nombre de ces villas appelées « dars » lorsque le patio central est une cour, « riads » quand l'habitation s'enroule autour d'un jardin, s'inspirent des maisons traditionnelles.
Maison d'hôtes
Est-ce à dire que l'engouement pour la médina s'épuise ? Sûrement pas, même si là aussi la tendance se calme un peu. On estime à un millier les riads aujourd'hui remis en état et détenus essentiellement par des Européens. Avantage, si à Fès, où l'engouement est plus récent, la plupart doivent être achetés sans titre de propriété (voir « Le choix de Fès »), ici beaucoup ont été acquis une première fois par des Européens ayant déjà effectué les démarches.
Comme dans le neuf, les prix varient selon l'emplacement. « Les Français qui arrivent à Marrakech apprécient généralement d'être à côté de la grande place Jemaa-el-Fna, très facilement accessible, souligne Cyril Berger. Pour 200 m² au sol plus un étage, sans oublier la terrasse, dans un quartier bien situé, on peut trouver des biens entre 150 000 et 200 000 €, auxquels il faut ajouter 150 000 € de travaux si l'on veut une réfection absolument parfaite. » Un riad de 250 m² au sol déjà aménagé en maison d'hôtes, avec patio planté d'orangers pourra lui coûter 500 000 à 600 000 € sur un bel emplacement. Les premiers prix pour une maison déjà rénovée avoisinant les 150 000 € pour 150 m2 habitables. « Pour une maison d'hôtes refaite, il faut compter au minimum 350 000 €, précise Vincent Benvenuti. Car elle sera forcément plus grande, environ 150 m2 au sol pour contenir les cinq chambres réglementaires nécessaires pour ouvrir un tel établissement.

Boom immobilier au Maroc

Anne Bodescot 13/05/2008; source : lefigaro.fr.

Du 8 au 11 mai, au Parc des expositions de Paris-Nord Villepinte, le Smap Immo propose aux Français des idées pour s'offrir des logements de rêve sous le soleil marocain.

Le salon de l'immobilier marocain en Europe se déroulera du 8 au 11 mai, au Parc des expositions de Paris-Nord Villepinte. Organisée avec le soutien du ministère marocain de l'Habitat, cette cinquième édition du Smap Immo réunit plus de 130 exposants venus de toutes les régions du Maroc, avec une offre immobilière très large, pour les acquéreurs en quête d'une résidence secondaire comme pour ceux qui souhaitent s'installer sur place (environ 35 000 Français ont déjà fait ce choix), ou encore pour les investisseurs particuliers. Et pour tous les budgets.
Cette année, un espace particulier, le Pavillon d'excellence, est même réservé aux programmes haut de gamme, pour une clientèle dotée d'un fort pouvoir d'achat, prête à débourser de 700 000 à quelque 2 millions d'euros pour retrouver la douceur du climat marocain et des services ad hoc (gardiennage…). Un Salon à l'image du boom immobilier que connaît le Maroc et de la diversité de l'offre locale.
Là-bas, les grues sont partout dans les rues, et malgré le dynamisme de la construction, les prix flambent. «C'est un boom, pas une bulle», insiste Ahmed Taoufiq Hejira, le ministre marocain de l'Habitat, de l'Urbanisme et de l'Aménagement de l'espace.

Envolée des prix
Mais quelques chiffres en disent long. La consommation de ciment est passée de 7,5 millions de tonnes en 2003 à 13 millions fin 2007. Et les prévisions à l'horizon 2012 tablent sur au moins 20 millions de tonnes. Dans un pays où pourtant seuls 20 % de la population se rend dans une banque pour emprunter, les encours du crédit ont plus que doublé. Une frénésie qui n'est pas loin de rappeler l'emballement, il y a quelques années, de l'immobilier en Espagne, toute proche. Un spectre que les autorités s'empressent d'écarter.
«Le Maroc a un déficit de 640 000 logements, auquel il convient de rajouter les logements insalubres à remplacer. Au total, le pays aurait besoin d'un million de nouvelles unités», souligne Ahmed Taoufiq Hejira.

Sans compter la demande nouvelle des ménages qui s'installent et qui sont nombreux dans ce pays où 60 % de la population a moins de trente ans. Cette demande additionnelle est évaluée chaque année de 30 000 à 40 000 logements.
Et l'offre peine à combler ces besoins. «L'an dernier, nous avons construit plus de 120 000 logements. Et c'était la troisième année consécutive que nous dépassions les 100 000 unités», rappelle le ministre. Mais cela ne suffit pas pour l'instant à calmer l'envolée des prix, attisée par la spéculation.

À l'image de ce promoteur de Tanger, à la tête d'un gigantesque ensemble de plus de 1 300 logements, dont de nombreuses villas. La commercialisation n'a toujours pas débuté, alors que les travaux sont sur le point de démarrer. Car son calcul est simple : plus il attend pour vendre et fixer ses prix, plus il vendra cher. Chaque jour qui passe lui rapporte un peu plus ! Et rien ne le presse car il est soutenu par les banques.

Depuis 2004, à Tanger, par exemple, selon les notaires marocains, les prix des terrains ont été multipliés par trois ou quatre, et les logements ont facilement doublé. Les appartements neufs en centre-ville, qui valaient alors autour de 700 € le mètre carré, atteignent aujourd'hui 1 300 ou 1 400 €. Dans les villes les plus recherchées, comme Rabat, Marrakech ou Agadir, le prix moyen avoisine désormais 2 000 € le mètre carré et grimpe même à 2 500 € pour les quartiers les plus huppés. Signe évocateur de cette tension, la pratique des dessous-de-table (le «noir» dans le vocabulaire local) est devenue quasiment incontournable sur le marché. Ils peuvent atteindre jusqu'à 40 % du prix de vente.

Si, malgré cette envolée, les prix marocains semblent toujours attrayants pour les Français, habitués à des tarifs bien plus élevés dans les grandes villes de l'Hexagone, ils sont en revanche de plus en plus difficiles à supporter pour les Marocains eux-mêmes. Les premières victimes sont les ménages les plus modestes. Mais la classe moyenne connaît, elle aussi, aujourd'hui dans ce pays des difficultés croissantes pour se loger.

Comment bien acheter

Législations immobilière, bancaire et urbanistique différentes. Quand on veut faire une acquisition au Maroc, il faut d'abord se renseigner avec précision. Quelques conseils pour franchir le pas en toute sécurité !

Acheter à l'étranger paraît toujours compliqué. Au Maroc, les Français sont bien accueillis, mais cela ne dispense pas de prendre quelques précautions. Emprunter en France pour investir de l'autre côté de la Méditerranée est possible. Les taux d'intérêt sont assez voisins de ceux pratiqués sur place. Et depuis deux ans, une convention entre les deux pays permet même plus facilement au banquier français de prendre une garantie sur un bien au Maroc, un point qui a longtemps posé problème.
Les opérations sont même devenues plus faciles depuis que certaines banques ont conclu des accords avec leurs consœurs marocaines. Mais en pratique, il reste souvent plus facile, pour garantir le prêt pris en France, de fournir une hypothèque sur un logement dans l'Hexagone ou de nantir un placement.

Impôt sur la plus-Value
Il est sage de garder des justificatifs de tous les transferts de capitaux (ceux utilisés pour l'achat ou les mensualités de remboursement du prêt s'il est consenti sur place). Au moment de la revente, les Français de souche (non naturalisés) doivent en effet prouver l'origine des fonds pour pouvoir les rapatrier sans difficulté dans l'Hexagone, dans la limite de 200000 €. Sinon, l'argent serait bloqué sur un compte, et les retraits limités à 25% de la somme par an. Acheter et revendre rapidement suppose de régler un impôt sur la plus-value de 20%. Seule la résidence principale est exonérée à condition d'avoir été acquise depuis au moins huit ans.
Beaucoup de logements se vendent avec un dessous-de-table (ce que les professionnels locaux appellent le«noir»). Le gouvernement essaie de lutter contre cette pratique, alimentée par la demande. Mais il n'est pas toujours facile d'y échapper.
Les logements neufs sont immatriculés, ce qui permet aux acquéreurs de bénéficier d'un titre de propriété inattaquable. Mais ce n'est pas le cas de la plupart des logements anciens, et surtout des terrains. Par exemple, dans les médinas, 90% des maisons ne le sont pas. Il est donc difficile d'identifier tous les vrais propriétaires. Et les acheteurs risquent, une fois la transaction signée, de voir un hypothétique propriétaire surgir pour réclamer son bien vendu à son insu.

Un titre de propriété inattaquable
Pour éviter ces déboires (rares dans les médinas, mais plus fréquents sur les terrains), les notaires marocains conseillent de faire immatriculer le bien avant l'achat. Cela prend six à douze mois, le temps de vérifier qu'aucune opposition à la vente ne risque de surgir. La valeur des biens ainsi immatriculés est en général double de celle des biens non immatriculés : le prix de la sécurité. Attention, il existe au Maroc deux sortes de notaires : les notaires traditionnels (les «adouls»), chargés notamment du droit de la famille, et les notaires «modernes», au statut proche de celui de leurs homologues français, spécialistes notamment de l'immobilier. Ces derniers n'ont toutefois le droit de s'occuper que des logements immatriculés ou qui le deviennent. Au Maroc, comme en France, il faut en outre acquitter des frais de notaire lors de l'achat. Leur montant est d'environ 5% à 6% du prix de la transaction.

source : lefigaro.fr

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